大規模修繕

大規模修繕・改修

長期改修計画の必要性と効果

建物の寿命は躯体・仕上げ等の建築部分だけでなく給排水・電気設備やエレベーターなど建物全体を総合的に判断して決定されます。 したがって、建物設備全般の改修を長期に渡って計画的に実施していくことが機能、性能を向上させ寿命を大幅に延ばすことになります。

ビル長期改修計画は次の3項目が適切に実施されることで、最善のLCCライフサイクルコスト(ビル生涯費用)が実現できます。

①維持・・・機能の低下速度を弱める(保守・点検・管理)
②補修・・・陳腐化した機能を新築時のレベルまで回復させる。
③改修・・・新築時を上回るまで機能を高める。または新たに付加する。

事業収支と改修計画の考え方

改修工事の考え方は、経年化により古くなった建物を回復させるという考え方だけにとどまらず、時代や居住者のライフスタイルにそぐわなくなった物件を、今の市場ニーズに合ったものに更新させたり、他の物件と差別化を図ることで空室率を回避するなど、様々な考え方が可能です。いずれの場合も適切な改修計画を図ることで、物件に更なる付加価値を与え、オーナー様の収益を現状よりも増やすことが可能となります。

建物のLCCライフサイクルコスト(ビル生涯維持保全費用)

建物の運用管理費(維持・補修・改修費)は初期投資額(設計・建設費)の3倍、またエネルギー費(水道光熱費)は2.6倍必要であり、どちらもビルの生涯コストに大きなウェイトを占めています。

建物寿命60年を実現するためにも、合理的で長期的な投資計画が欠かせません。

重要チェックポイント

改修の対象になりやすい箇所としては上図に示した劣化多発部位に加え、以下の項目なども診断の必要が高い箇所となります。

内装 ・ 電気設備 ・ 空調設備 ・ 給排水設備 ・ 防災設備

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